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[]長租公寓告別曾經的火爆,多家房企“斷舍離”

查看: | 2019-06-28 17:55:11|發布者: 中房商學院陳老師

長租公寓已經進入了一個新的階段。前述開發商認為,長租公寓已經過了跑馬圈地的規模擴張時期,接下來拼的是運營和服務,提升出租率和坪效才是根本
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2019年,朗詩、遠洋等房企剝離長租公寓業務,萬科、碧桂園、世聯行等也已暫緩旗下長租公寓業務的擴張。
 
2018年,長租公寓問題頻發,上海寓見、杭州鼎家多個長租公寓品牌爆雷,甲醛超標、黑中介、捆綁借貸平臺等新聞接連曝出,負面纏身的長期公寓陷入信任危機。
 
2018年四季度以來,房地產行業的下滑,融資環境的收緊,加之償債高峰的到來,都在進一步壓縮長租公寓的生存和盈利空間,此前多數靠主業補貼長租公寓業務的開發商們,也不得不收縮長租公寓業務。
 
收縮之后的長租公寓進入了運營期。未來,決定開發商們租賃業務的根本,將是運營而非規模。
 
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開發商斷舍離

 
朗詩成為第一家公開剝離長租公寓業務的開發商。
 
5月14日,朗詩綠色集團公告稱,將處于虧損階段的,包括長租公寓在內的5項業務以9.81億元的代價剝離至控股公司朗詩集團。
 
公告解釋,集團長租公寓品牌“朗詩寓”作為創新類業務仍處于培育期,預計未來兩年將繼續虧損,日后將產生持續資本開支,剝離至控股股東朗詩集團,可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。
 
據朗詩公布的財務數據,2017年獲得1.5萬間房源,分布在國內主要一線二線城市;2018年達到了4萬多間,而兩年間該業務合計使上市公司虧損2.34億元。
 
6月初,有消息稱遠洋計劃年內剝離旗下長租公寓品牌“邦舍”。截至目前,遠洋未對此明確回應。
 
遠洋對長租公寓態度的轉變,在2018年年報中便初露端倪,本次年報沒有再提及有關長租公寓的計劃。在今年的業績會上,面對投資者的追問,遠洋董事局主席李明未正面回復,僅強調要關注主業。據接近遠洋的人士透露,不排除遠洋將長租公寓業務出售。
 
朗詩和遠洋是開發商中布局長租公寓不算多的,在長租公寓領域雄心勃勃的萬科,在跑馬圈地后,也對長租公寓業務有所“收斂”。
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2018年,萬科長租公寓業務覆蓋了30個主要城市,累計獲取房間數超過16萬間,當前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務式公寓三類產品,為不同階段客戶提供長期租住解決方案。
 
早在2018年9月,萬科深圳公司城中村改造暫緩推進,暫停拓展萬村計劃的新房源。
 
2019年3月26日,在萬科2018年度業績會上,萬科總裁兼首席執行官祝九勝表示,“萬村計劃比我們一開始想象的要復雜,涉及的利益相關方太多,我們會穩妥推進已經獲取的項目,盡快使其成為可出租的狀態”。 他坦言,長租公寓現在看起來要賺錢很難。
 
類似地,碧桂園集團上海區域總裁高斌曾表示,長租公寓領域還處于前期業務培育的階段,他給團隊的考核指標是:不虧錢就是賺的。
 
截至2018年7月底,碧桂園的長租公寓超過3萬間房,公司曾設想的“長租城市”目前未實現。
 
此外,世聯行打造的紅璞公寓經歷4年發展,業務發展至北上廣深、成都、杭州、鄭州等30個城市,簽約量超100000間,上線運營超30000間。但由于公寓管理業務虧損增加,新增公寓的裝修改造等一次性投入成本分攤增加,目前世聯行對紅璞公寓的投入正在減少。
 
“目前長租公寓普遍進入了發展瓶頸期”,深圳一名開發商人士說。
 
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融資再收緊
 
房企收縮長租公寓業務的重要原因還在于,租賃融資不像2017年那么容易了,房地產行業整體的融資也在收緊。


上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示:
 
長租公寓很難盈利,原因在于房價、地價、融資成本都偏高,租金收入則偏低,這一矛盾在短期內很難解決。
 
第一太平戴維斯華北區研究部負責人助理董事李想也指出,長租業務融資利率基本在5%以上,而長租公寓的回報率僅為1%-3%,一線城市普遍低于2%。
 
由此,長租公寓必須得到金融和資本的支持,才能持續發展。
 
2017年曾是長租公寓和金融資本的蜜月期。當年,不僅保利發行了首單租賃住房類REITs,建行等銀行也支持開發商租賃業務。
 
但到了2018年下半年,這一盛景不再。據克而瑞數據,2018年多家房企的租賃融資被叫停。包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。
 
數據顯示,僅在2018年四季度,超7家企業的租賃專項債券被叫停,總規模超200億元。今年3-5月,房企曾迎來一個融資窗口期,但即便如此,能夠獲得租賃融資的也不多。僅有萬科等租賃融資獲批。
 
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進入5月份,監管層突然收緊了房地產的整體融資。5月17日晚間,銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》(簡稱“23號文”)精準狙擊房地產信托和其他非標融資;6月初,市場傳言部分房企公開市場融資受限,包括債券及ABS產品;隨后在陸家嘴論壇上,監管層又直指房地產金融化的風險。
 
“開發商做長租,一般都是靠開發主業支持,或者融資支持,現在融資困難了。租賃類的證券化產品發行也不容易。”前述開發商說。
 
不過,也不是所有的開發商都收縮長租業務,還有不少公司逆勢擴張,金融資本也看好這一領域。
 
比如4月25日,平安不動產與旭輝集團首個長租公寓合作項目簽訂協議,未來三年內,雙方將共同在北上廣深及多個強二線城市布局長租公寓項目。
 
這只是平安不動產涉足長租公寓的一個案例。未來十年內,平安不動產計劃發展200萬間、總面積約8000萬平方米的長租公寓,長租公寓總資產管理規模將達到2000億元。
 
無論如何,長租公寓已經進入了一個新的階段。前述開發商認為,長租公寓已經過了跑馬圈地的規模擴張時期,接下來拼的是運營和服務,提升出租率和坪效才是根本。 www.rjks.icu
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